房东与租客及不动产合同 (Landlord and Tenant & Real Property Contracts)
适住性保证与逾期居留

## 🏠 适住性保证 (Warranty of Habitability)

RPL § 235-b

- 所有书面或口头住宅租赁均被视为自动包含此保证。
- 房屋必须适合人类居住 (Fit for human habitation) 且符合双方合理预期的用途。
- 居住者不应遭受对生命、健康或安全有危险、有害或不利的条件。

⚠️ 核心考点：不可放弃与惩罚

- 不可放弃 (Waivers void)：租客放弃或修改其权利的任何协议均因违背公共政策而绝对无效。
- 惩罚性赔偿 (Punitive damages)：若房东故意且恶意 (intentional and malicious) 违反保证，或表现出对严重风险的蓄意漠视 (conscious disregard)，法院可判给惩罚性赔偿。
  (Minjak Co. v Randolph, 140 AD2d 245 [1st Dept 1988])

## ⏳ 逾期居留 (Holdovers)

RPL § 232-c

- 如果原租期超过一个月，租客在期满后继续居住，不会赋予房东将租客约束于与原租期相等的新租期的选择权。
- 房东可以依法启动程序驱逐 (remove) 租客。

逾期居留的后果流程
租约期满
(Lease expires)
↓
租客未搬离
(Tenant stays / Holds over)
↓
房东接受期满后的租金
(Landlord accepts rent)
↓
自动形成按月租赁
(Month-to-month tenancy is created)