房东与租客及不动产合同

# 不动产合同：欺诈法与财产状况

## 📝 欺诈法 (Statute of Frauds) GOL 5-703

在纽约州，任何不动产买卖合同 (contract for the sale of real property) 必须是书面的 (in writing)，并且由被主张方或其合法代理人签署 (signed)，否则无效 (void)。

注：土地购买选择权 (land purchase option) 构成不动产权益的创设或授予，因此也受欺诈法管辖。

## ⚠️ 买者自慎 (Caveat Emptor) 及其例外 RPL art 14; GBL §§ 777, 777-a

一般原则：根据买者自慎原则，卖方没有义务 (no duty) 披露有关房产的任何信息，除非存在法律和衡平法上的例外。

1

### 财产状况披露声明
(Property Condition Disclosure Statement)

适用于 1至4户住宅 (1 to 4-family dwelling) 的卖家。

- 必须在买家签署具有约束力的合同之前提供。
- 如果在交割前发现原声明重大不准确，必须提供修改后的声明。
- 故意未提供正确信息可能导致实际损害赔偿责任。

2

### 房屋建筑商隐含担保
(Housing Merchant Implied Warranty)

适用于建筑商销售的新房 (new home)。从买方入住或取得产权之日（以较早者为准）起算：
1年 无因施工不当导致的缺陷
2年 管道、电气、供暖、冷却和通风系统无缺陷
6年 房屋无重大缺陷 (material defects)
3

### 积极隐瞒或保密关系
(Active concealment, confidential/fiduciary relationship)

如果卖方的行为超出了单纯的沉默，达到了积极隐瞒 (active concealment) 的程度，或者双方之间存在保密或信义关系 (confidential or fiduciary relationship)，卖方有义务披露有关房产的信息。

(参考: Stambovsky v. Ackley - "鬼屋"案)